ความรู้เกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์

ในการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปแล้วให้ถือว่าผู้โอนเป็นผู้มีเงินได้และต้องเสียภาษีเงินได้แต่เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ดังต่อไปนี้เป็นกรณีที่ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ทั้งนี้ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.100/2543 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2543

  1. การโอนโดยทางมรดกซึ่งกรรมสิทธ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ทายาทไม่ว่าจะเป็นทายาทโดยธรรมหรือทายาทโดยพินัยกรรม
  2. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของตนเองโดยไม่มีค่าตอบแทนบุตรชอบด้วยกฎหมายดังกล่าวไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม
  3. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หาที่ตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาลหรือเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่นที่มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ ทั้งนี้เฉพาะการโอนในส่วนที่ไม่เกิน 200,000 บาท ตลอดปีภาษีนั้น
  4. การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเฉพาะกรณีที่ผู้โอนได้รับค่าตอบแทนเป็นสิทธิในการใช้ทรัพย์สินที่โอนนั้นเพื่อกิจการผลิตสินค้าของตนเอง
  5. การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ทั้งนี้เฉพาะที่ดินที่ต้องเวนคืนและอสังหาริมทรัพย์อื่นบนที่ดินที่ต้องเวนคืน
  6. กรณีสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ต้องตกไปเป็นของบุคคลอื่นตามมาตรา1367 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือโดยการถูกแย่งการครอบครองและมิได้ฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้นภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองตามมาตรา๑๓๗๕ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือโดยการสละเจตนาครอบครองหรือไม่ยึดถืออสังหาริมทรัพย์นั้นต่อไปซึ่งเป็นเหตุให้การครอบครองสิ้นสุดลงตามมาตรา๑๓๗๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เจ้าของสิทธิครอบครองเดิมไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีเงินได้อสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลอื่นได้สิทธิครอบครองไปตามวรรคหนึ่งเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา๓๙ แห่งประมวลรัษฎากรผู้ได้สิทธิครอบครองจะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้ตามปกติ
  7. กรณีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ต้องตกไปเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่นโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษี
    เงินได้อสังหาริมทรัพย์ที่ได้เป็นกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามวรรคหนึ่งเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา๓๙ แห่งประมวลรัษฎากรของผู้ได้กรรมสิทธิ์ซึ่งจะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้ตามปกติ
  8. การแบ่งสินสมรสที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีราคาของแต่ละฝ่ายเท่ากันไม่ถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากรไม่ต้องเสียภาษีเงินได้
  9.  การแก้ไขหรือเพิ่มเติมชื่อคู่สมรสในเอกสารสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินสมรส ไม่ถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้
  10. กรณีครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ใกล้เคียงกันเนื้อที่เท่ากันแต่ถือโฉนดที่ดินไว้ผิดสับเปลี่ยนกันเมื่อได้ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินแก้ไขชื่อในโฉนดให้เป็นการถูกต้องแล้วโดยมิได้มีเจตนาแลกเปลี่ยนที่ดินกัน
    ไม่ถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้
  11. กรณีปรากฏหลักฐานชัดแจ้งว่าเป็นตัวแทนถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์
    แทนตัวการเมื่อตัวแทนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่ตัวการโดยไม่ได้รับเงินหรือประโยชน์อื่นใดเป็นการตอบแทนการโอนดังกล่าวไม่ถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา 39 [ แห่งประมวลรัษฎากรไม่ต้องเสียภาษีเงินได้

 

1.1 การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ความหมาย การจดทะเบียนโอนตามกฎหมายได้แก่
การจดทะเบียนที่ดินบางประเภทที่ไม่อาจปรับเข้าประเภทใดประเภทหนึ่งที่ทางราชการกรมที่ดินกำหนดไว้ได้โดยอาจใช้ชื่อประเภทตามพระราชบัญญัติหรือพระราชกฤษฎีกานั้น ๆซึ่งกรมที่ดินจะได้พิจารณาสั่งปฏิบัติเป็นเรื่องๆไป การจดทะเบียนโอนตามกฎหมายเป็นการโอนกรรมสิทธิ์

เนื่องจากมีกฎหมายบัญญัติให้โอน ประเภทการจดทะเบียนโดยที่การจดทะเบียนตาม
กฎหมายเป็นการโอนกรรมสิทธิ์เนื่องจากมีกฎหมายบัญญัติให้โอนประเภทการจดทะเบียนจึงเป็นการใช้ชื่อตามข้อเท็จจริงในแต่ละเรื่องไปว่ามีกฎหมายใดบัญญัติให้โอน การเขียนชื่อประเภท เขียนว่า โอนตามกฎหมายภายในวงเล็บให้ใส่ชื่อกฎหมายที่ให้โอน เช่น โอนตามกฎหมาย (มาตรา 14 วรรคแรกแห่งพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2532)สาระสำคัญ การที่กฎหมายบัญญัติให้ดำเนินการโอนทรัพย์สินให้แก่บุคคลใดแสดงว่าการโอนตามกฎหมายดังกล่าวมิใช่เรื่องที่สิทธิในที่ดินตกเป็นของบุคคลนั้นโดยผลของกฎหมายกรณีดังกล่าวเป็นเรื่องที่จะต้องมาดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายที่ดินกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือสิทธิในทรัพย์สินอันเป็นอสังหาริมทรัพย์จะตกไปยังบุคคลอื่นก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนโอนตามกฎหมายแล้วเท่านั้น

ตัวอย่าง ของการโอนตามกฎหมาย – การจดทะเบียนโอนที่ราชพัสดุตามมาตรา ๑๔วรรคแรก แห่ง พ.ร.บ. การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ฉบับที่ 3) พ.ศ. ๒๕๓๒ซึ่งได้วางแนวทางปฏิบัติในเรื่องการใช้ชื่อประเภทการจดทะเบียนการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและตัวอย่างเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.1)คำขอ (ท.ด. 9) และสารบัญจดทะเบียนเรื่องโอนตามกฎหมายไว้ ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท0710/ว 15629 ลงวันที่ 15 กรกฎาคม 2534
แนวทางการวินิจฉัยที่สำคัญเกี่ยวกับการโอนตามกฎหมาย

  1. กรมที่ดินมีความเห็นว่า กรณีการโอ กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยพระราชบัญญัติว่าผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินมาโดยมีพระราชบัญญัติโอนให้เป็นคนละกรณีกับการได้สิทธิในทรัพย์สินมาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตามป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง ซึ่งจะต้องจดทะเบียนจึงจะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนหรือยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกได้การได้กรรมสิทธิ์โดยมีพระราชบัญญัติโอนให้ย่อมถือได้ว่าเป็นการได้กรรมสิทธิ์โดยพระราชบัญญัติมิใช่เป็นการได้สิทธิโดยผลของกฎหมายโดยทั่วๆ ไปมีลักษณะเท่ากับเช่นเดียวกับที่ดินที่ตกเป็นของรัฐตามพระราชบัญญัติเวนคืนการจดทะเบียนไม่ถือว่าเป็นการจดทะเบียนสิทธิหากแต่ถือว่าเป็นการหมายเหตุทางทะเบียนเท่านั้นในการจดทะเบียนโอนตามพระบรมราชโองการของพระมหากษัตริย์ในสมัยสมบูรณาญาสิทธิราชซึ่งเป็นกฎหมายคณะกรรมการพิจารณาปัญหาข้อกฎหมายของกรมที่ดินก็เคยพิจารณาและกรมที่ดินเห็นชอบให้ถือปฏิบัติต่อมาว่าเป็นการจดทะเบียนโอนตามกฎหมายเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในประเภทไม่มีทุนทรัพย์แปลงละ 50 บาท และนอกจากนี้การจดทะเบียนโอนตามประกาศของคณะปฏิวัติก็ถือปฏิบัติเช่นเดียวกัน
  2. กรณีองค์การเชื้อเพลิงจัดตั้งขึ้นตามพระราชกฤษฎีกาจัดตั้งองค์การเชื้อเพลิงพ.ศ.2503 โดยอาศัยอำนาจ
    ตามความในมาตรา ๓แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล พ.ศ.2496 จึงถือได้ว่าเป็น
    องค์การของรัฐบาลและเป็นรัฐวิสาหกิจตามมาตรา ๔แห่งพระราชบัญญัติวิธีการงบประมาณพ.ศ.2502
    ที่ดินขององค์การเชื้อเพลิงจึงไม่ถือว่าเป็นที่ราชพัสดุตามมาตรา 4 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ
    พ.ศ.2518 และสำหรับการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย พ.ศ.2521 และถือได้ว่าเป็นรัฐวิสาหกิจตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติวิธีการงบประมาณฯ ดังกล่าวที่ดินที่ตกมาเป็นของการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย
    จึงเป็นกรรมสิทธิ์ของการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทยโดยไม่ถือว่าเป็นที่ราชพัสดุตามมาตรา 4 วรรคสอง
    แห่งพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุฯการโอนที่ดินซึ่งมีชื่อองค์การเชื้อเพลิงเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์มาเป็นของ
    การปิโตรเลียมแห่งประเทศไทยเป็นการโอนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐวิสาหกิจหนึ่งมาเป็นของอีกรัฐวิสาหกิจหนึ่ง
    เมื่อปรากฏว่าการโอนที่ดินข้างต้นเป็นการโอนตามบทบัญญัติในมาตรา 61 แห่งพระราชบัญญัติ
    การปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย พ.ศ.2521 จึงเป็นการโอนตามกฎหมายเพื่อให้ตรงกับข้อเท็จจริง ให้พนักงาน
    เจ้าหน้าที่จดทะเบียนในประเภท“โอนตามกฎหมาย ( มาตรา 61 แห่งพระราชบัญญัติการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย
    พ.ศ.2521)” และเมื่อกรณีนี้เป็นการโอนตามผลของกฎหมายซึ่งแม้จะไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กัน
    ก็ตามกรรมสิทธิ์ในที่ดินก็ตกเป็นของการปิโตรเลียมแห่งประเทศ