ความรู้ทั่วไปเกี่ยวกับการขายฝาก
การขายฝากคืออะไร?
การขายฝากหรือการทำสัญญาขายฝากหมายถึงสัญญาซื้อขายซึ่งสิทธิแห่งความเป็นเจ้าของ ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อโดยผู้ซื้อตกลงในขณะทำสัญญาว่า ผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนหรือซื้อทรัพย์สินนั้นคืน ได้ภายในกำหนดเวลาเท่าใดแต่ต้องไม่เกินเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ เช่น ขายบ้านพร้อมที่ดิน โดยมีข้อตกลงว่าถ้าผู้ขายต้องการซื้อคืนผู้ซื้อจะยอมขายคืนเช่นนี้ถือว่าเป็นข้อตกลงให้ไถ่คืนได้
ทรัพย์สินที่สามารถขายฝากได้มีอะไรบ้าง?
ทรัพย์สินทุกชนิดสามารถนำมาขายฝากได้ เช่นที่ดิน บ้าน อพาร์ทเมนท์ คอนโด รถยนต์ เรือ เกวียน โทรทัศน์ ฯลฯ ย่อมสามารถขายฝากได้เสมอ
วิธีการของสัญญาขายฝาก
- ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ( คือ ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้ ) เช่นอพาร์เมนท์ คอนโด ที่ดิน ที่นา บ้าน ฯลฯต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่เป็นที่ดินต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ถ้าเป็นบ้านก็ จดทะเบียนต่อที่ว่าการอำเภอที่บ้านนั้นตั้งอยู่ ถ้าไม่ทำตามนี้แล้วถือว่าสัญญาขายฝากนี้เสียเปล่า เป็นอันใช่ไม่ได้ เท่ากับว่าไม่ได้ทำสัญญากันเลย
- ถ้าเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ( คือ ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ได้ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้ เป็นพิเศษว่าจะต้องทำเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ )เช่น แพ เรือยนต์ สัตว์พาหนะ ฯลฯ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยเรือจะต้องจดทะเบียนที่กรมเจ้าท่าสัตว์พาหนะและแพจะต้อง จดทะเบียนที่อำเภอถ้าไม่ทำตามนี้แล้วถือว่าสัญญาขายฝากจะเสียเปล่าใช้บังคับไม่ได้เลย
- ถ้าเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา( คือ ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้แต่กฎหมายไม่ได้กำหนดไว้ว่าต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ) ที่มีราคาตั้งแต่ ๕๐๐บาทขึ้นไป เช่น รถยนต์ ตู้เย็น แหวน สร้อย นาฬิกา โทรทัศน์ ฯลฯ การขายฝากชนิดนี้ต้องมีหลักฐาน เป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดชอบเป็นสำคัญหรือต้องมีการวางมัดจำหรือจำต้องมีการชำระหนี้บางส่วน อย่างใดอย่างหนึ่งก็ได้ถ้าไม่ทำตามนี้แล้วกฎหมายถือว่าสัญญาขายฝากรายนี้ต้องห้ามมิให้มีการฟ้องร้องบังคับคดี
ข้อตกลงไม่ให้ผู้ซื้อฝากจำหน่ายทรัพย์สินที่ขายฝากในการตกลงขายฝากคู่สัญญาจะตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อฝาก จำหน่ายทรัพย์สิน ที่ขายฝากก็ได้แต่ถ้าผู้ซื้อฝากฝ่าฝืน ข้อตกลงที่กำหนดในสัญญาโดยนำทรัพย์สินที่ขายฝากไปจำหน่ายให้ผู้อื่น ผู้ซื้อฝากจะต้องรับผิดชดใช้ ความเสียหายใด ๆที่เกิดขึ้นแก่ผู้ขายฝาก
เวลาในการไถ่ทรัพย์สินคืน
- ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์เวลา ในการใช้สิทธิไถ่คืน ไม่เกิน ๑๐ปีนับแต่วันที่มีการซื้อขายฝากกัน แต่ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาในการไถ่เอาไว้หรือกำหนดเวลาไว้เกินกว่า ๑๐ ปี กฎหมายให้ลดเวลาลงเหลือแค่ ๑๐ปีเท่านั้น
- ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษและชนิดธรรมดาต้องกำหนดเวลาไถ่คืนไม่เกิน ๓ ปีนับแต่วันที่มีการซื้อขายกัน แต่ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาในการไถ่คืนเอาไว้ หรือกำหนดเวลาไว้เกินกว่า ๓ ปี ให้ลดเวลาลงเหลือ ๓ ปีเท่านั้น กฎหมายกำหนดไว้ว่า กำหนดเวลาไถ่นั้น อาจทำสัญญาขยายเวลาไถ่ถอนได้กำหนดเวลาไถ่ถอนทรัพย์สินที่ขายฝากนั้น เดิมกฎหมายไม่อนุญาตให้ขยายเวลาแต่กฎหมายในปัจจุบัน (ตั้งแต่ พ.ศ. ๒๕๔๑) อนุญาตให้ขยายเวลาได้โดยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของผู้รับไถ่ส่วนทรัพย์สินที่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่น ที่ดิน บ้าน เป็นต้นการขยายเวลาไถ่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่อย่างไรก็ดีระยะเวลาที่ขยายไปจะต้องไม่เกินเวลา ที่อาจไถ่ทรัพย์ได้ ตาม (๑) หรือ (๒)
สินไถ่
ตามตัวบทกฎหมายเดิมสินไถ่จะกำหนดไว้เท่าไรก็ได้ตามแต่จะตกลงกันซึ่งทำให้การกำหนดสินไถ่เป็นช่องทางให้ผู้ซื้อฝากคิดประโยชน์ตอบแทนได้สูงกว่าการให้กู้โดยปกติซึ่งกฎหมายควบคุมการเรียกอัตราดอกเบี้ยไว้ไม่เกินร้อยละ ๑๕ ต่อปีแต่กฎหมายในปัจจุบัน ( พ.ศ. ๒๕๔๒ ) สินไถ่ถ้าไม่กำหนดกันไว้จะไถ่ได้ตามราคาขายฝากแต่ถ้าสินไถ่นั้น กำหนดกันไว้ กฎหมายจำกัดการกำหนดสินไถ่ว่าจะต้องไม่เกินราคาขายฝากรวมกับประโยชน์ตอบแทนร้อยละ ๑๕ ต่อปี เช่น ทรัพย์ที่ขายฝากไว้ราคา ๑๐,๐๐๐บาท กำหนดเวลาไถ่ ๑ ปี สินไถ่ที่จะตกลงกันต้องไม่เกิน ๑๑,๕๐๐ บาทถ้าตกลงเกินกว่านั้น ผู้ขายฝากสามารถขอไถ่ได้ในราคา ๑๑,๕๐๐๐ บาทในกรณีที่ครบกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับไถ่ ผู้ขายฝากมีสิทธิวางเงินสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ได้และมีผลให้ทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขอไถ่ทันที
เอกสารที่ใช้ในการทำจำนอง และขายฝาก
บุคคลธรรมดา
- โฉนดที่ดิน ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
- ทะเบียนบ้าน ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
- บัตรประชาชนพร้อมสำเนา
- ใบเปลี่ยนชื่อตัว-ชื่อสกุล ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
- ทะเบียนสมรสหรือทะเบียนหย่า
- หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส
- มรณะบัตรคู่สมรส
- ใบขออนุญาติปลูกสร้าง(กรณีที่ไม่ใช่โครงการบ้านจัดสรรแต่เป็นบ้านที่ปลูกสร้างเอง)
- ใบปลอดค่าสาธารณูปโภค (ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟในกรณีเป็นอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมเท่านั้น)
นิติบุคคล ห้างร้าน - โฉนดที่ดิน ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
- บัตรประชาชนของกรรมการผุ้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
- ทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
- หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล
- หนังสือบริคณห์สนธิและวัตถุประสงค์
- ข้อบังคับของนิติบุคคล
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทยที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชนจำกัด
- แบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน กรณีห้างหุ้นส่วนจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว
- หนังสือรายงานการประชุมนิติบุคคล
- ใบขออนุญาตปลูกสร้าง(กรณีที่ไม่ใช่โครงการบ้านจัดสรรแต่เป็นบ้านที่ปลูกสร้างเอง)ในการทำธุรกรรมที่สำนักงานกรมที่ดิน กรุณาเตรียมเอกสารไปให้ครบเพื่อความสะดวกการทำ (กรุณาถ่ายสำเนาเอกสารให้พร้อมเพื่อความสะดวกรวดเร็วในการทำธุรกรรม)
ขั้นตอนการขายฝาก
- ไปดูบ้าน ที่ดินหรือหลักทรัพย์ของลูกค้าที่ต้องการ จำนอง หรือขายฝาก
- เมื่อตกลงราคาที่ต้องการเรียบร้อยแล้ว ไปทำสัญญาที่กรมที่ดิน
- เมื่อทำสัญญาที่กรมที่ดินเรียบร้อยแล้ว ลูกค้าจะ ได้รับเงินสดทันที
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามกฎหมาย หรือแล้วแต่ตกลง
- ลูกหนี้ต้องจ่ายดอกเบี้ยทุกเดือนจนครบกำหนดไถ่ถอน
- พอครบสัญญาสามารถไปไถ่ถอนได้ที่กรมที่ดิน
ค่าทำเนียมที่กรมที่ดิน
สำนักงานที่ดินมีภาระหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 เช่น การออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและอาคารชุด การรังวัด การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือการทำธุรกรรมอื่น ๆเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายต่าง ๆได้ตามที่กำหนดในกฎกระทรวง แต่ไม่เกินอัตราตามบัญชีท้ายประมวลกฎหมายที่ดินและกฎกระทรวง ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 นอกจากนี้กรมที่ดินได้ให้ความร่วมมือกับกรมสรรพากร ในการจัดเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ตามประมวลรัษฎากร ซึ่งค่าธรรมเนียม ภาษี อากร ต่าง ๆที่จัดเก็บได้ดังกล่าว จะนำส่งเป็นรายได้แผ่นดินและส่งให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นต่อไป โดย ที่อัตราค่าธรรมเนียม ภาษี อากรที่เรียกเก็บ นั้น มีหลายอัตราแตกต่างกัน ทั้งมีความละเอียดซับซ้อน มีข้อยกเว้นทำให้ประชาชนทั่วไปอาจไม่เข้าใจ หรือเข้าใจผิดในวิธีการคิดคำนวณและอัตราที่เรียกเก็บศูนย์ส่งเสริมประสิทธิภาพกรมที่ดินโดยได้รับความร่วมมือจากสำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน จึงได้จัดทำคู่มือสำหรับเจ้าหน้าที่และประชาชน เรื่องอัตราค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่าย ค่าตอบแทน ภาษี อากร ฯลฯ เป็นตารางสรุปแยกตามอัตราค่าธรรมเนียม และประเภทการจดทะเบียน โดยมีคำชี้แจงวิธีคิดคำนวณไว้ด้วยซึ่งหวังว่าจะช่วยให้ประชาชนผู้รับบริการ มีความเข้าใจอันดี เกิดความโปร่งใสตรวจสอบการปฏิบัติหน้าที่ราชการของเจ้าหน้าที่ได้และเกิดความพึงพอใจในการให้บริการของสำนักงานที่ดินบรรลุวัตถุประสงค์หลักในการบริหารงานราชการในยุคแห่งการปฏิรูประบบราชการ
ตัวอย่างการคิดดอกเบี้ย
นาย ข.ทำสัญญาเช่าซื้อรถจักรยานยนต์กับธนาคารพาณิชย์ มูลค่าเท่ากับ 100,000 บาท ธนาคารคิดดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 3 ต่อปี กำหนดระยะเวลาในการเช่าซื้อ 2 ปี หรือ 24 เดือนสัญญากำหนดให้ นาย ข. ต้องชำระเงินแก่ธนาคารพาณิชย์ทุกเดือน ดังนั้น นาย ข.จะต้องชำระเงินให้แก่ธนาคารพาณิชย์เดือนละเท่าใด
ตัวอย่างสัญญา ขายฝาก
นาย สมศักดิ์ต้องการขายฝากที่ดิน ๑แปลง แก่นาง สมศรี ก็ต้องทำสัญญา ขายฝากที่ดินและจดทะเบียนการขายฝากที่ดินนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ถ้าไม่ทำเช่นนี้ ถือว่าสัญญาขายฝากรายนี้เสียเปล่าใช้ไม่ได้มาตั้งแต่แรก
