ความรู้ทั่วไปเกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุด
นิติบุคคลอาคารชุด หมายถึงอะไร
นิติบุคคลอาคารชุดเป็นสำนักจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดมิเนียม มีฐานะเป็นนิติบุคคลประกอบด้วย คณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ทำหน้าที่เป็นผู้บริหารจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางในนามของนิติบุคคลอาคารชุดการปฏิบัติงานต่างๆจะเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งอาคารชุดแต่ละแห่งจะมีระเบียบภายในของแต่ละอาคารชุดที่ไม่เหมือนกันแม้กฎหมายอาคารชุดจะใช้ฉบับเดียวกันก็ตามในแต่ละคอนโดจะมีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้เจ้าของร่วมหรือผู้พักอาศัยในคอนโดอาจจะประสบปัญหามากมาย ทั้งเรื่องที่จอดรถไม่พอมีรถบุคคลภายนอกเข้าจอดมากีดขวางรถของผู้พักอาศัย การป้องกันอัคคีภัยไม่ได้มาตรฐานซื้อคอนโดแล้วไม่ได้โอน ค่าส่วนกลางแพง มิเตอร์น้ำ ไฟ ไม่เป็นธรรมคนข้างห้องส่งเสียงดัง และอีกสารพัดสารพันปัญหาที่ต้องพบเจอเมื่ออยู่คอนโดแต่ก็เป็นปัญหาที่แก้ไขได้ ด้วยการร่วมด้วยช่วยกัน ขอเพียงอย่าปัดปัญหาให้พ้นตัวการปัดปัญหาให้พ้นตัว คือการก่อปัญหา เพราะทุกคนมีส่วนร่วมในการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อประโยชน์ร่วมกันของผู้พักอาศัยทุกคนอันดับแรกจะขอพูดถึงหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ก่อนจะกล่าวถึงคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดและสุดท้ายคือ “เจ้าของร่วม” หรือผู้ที่อาศัยอยู่ร่วมกันในอาคารชุด ทุกคนก็มีอำนาจและบทบาทหน้าที่ของตนเองเช่นกัน
หน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
- จัดการเรื่องต่าง ๆเพื่อประโยชน์ในการจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพปกติเรียบร้อยพร้อมใช้งานตลอดเวลาและเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม
- จัดซื้อ/จัดหาทรัพย์สินตลอดจนจัดให้มีบริการด้านสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆแก่เจ้าของร่วม ในอาคารชุด ภายใต้ระเบียบที่ออกโดยคณะกรรมการอาคารชุด
- เรียกเก็บ “เงินกองทุน” และ “ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง” จากเจ้าของร่วมเพื่อนำมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาซ่อมแซมระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางรวมทั้งทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการอื่น ๆ ในอาคารชุด
- ดำเนินการตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือตามมติของคณะกรรมการอาคารชุดทั้งนี้โดยไม่ขัดต่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและพระราชบัญญัติอาคารชุด
- ควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์ทั้งภายในห้องชุดและการใช้สิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมและผู้อยู่อาศัยให้เป็นไปตามเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับและระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดทั้งที่มีอยู่แล้วและที่จะมีในอนาคต
- เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุดภายในขอบเขตของพระราชบัญญัติอาคารชุดข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด หรือมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมรวมทั้งมีอำนาจในการติดตาม ทวงหนี้ ฟ้องร้อง บังคับคดี เป็นต้น
- สามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นกระทำการแทนตนเองได้ ในเรื่องต่าง ๆ แต่ต้องแจ้งหรือปรึกษาหารือต่อคณะกรรมการอาคารชุดก่อนการดำเนินการ
- ในกรณีเร่งด่วนมีอำนาจจัดการในเรื่องความปลอดภัยของอาคารและมีอำนาจกระทำการใด ๆ ได้ดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง
- จัดให้มีการประชุมใหญ่ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
- กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการโดยไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและ ข้อบังคับ ของนิติบุคคลอาคารชุด
ข้อดีและข้อเสียของการขายฝาก
ขายฝาก คือ การขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่งซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีแต่มีข้อตกลงว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในเวลาที่กำหนดสัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายทรัพย์สินได้ทุกประเภททั้งอสังหาริมทรัพย์และอหังสาริมทรัพย์โดยมีข้อตกลงเพิ่มเติมว่าให้ผู้ขายมีสิทธิมาไถ่ทรัพย์สินที่ขายคืนได้ภายในกำหนด เช่นนางสาวสมควรทำสัญญาขายแหวนเพชรให้นางสมหญิงในราคา 50,000 บาทถ้าได้ตกลงกันเพียงแค่นี้ก็ถือว่าเป็นการซื้อขายทั่วไปแต่ถ้าได้ตกลงเพิ่มเติมว่านางสาวสมควรจะต้องไถ่แหวนวงนั้นคืนในราคา 50,000 บาทและภายในเวลา 1 ปี นับแต่วันทำสัญญา แบบนี้เรียกว่า “การขายฝาก” จำนวนเงินที่ตกลงขายกันครั้งแรกเรียกว่า “ราคาซื้อขาย” ส่วนจำนวนเงินที่ต้องชำระในการซื้อคืนเรียกว่า “สินไถ่” และกำหนดเวลาที่จะต้องใช้สิทธิไถ่เรียกว่า “กำหนดเวลาไถ่” ซึ่งกฎหมายกำหนดเวลาไถ่อสังหาริมทรัพย์ ไว้ที่ 10 ปี และอสังหาริมทรัพย์ มีกำหนด 3 ปี
ข้อดีของการขายฝาก
สัญญาขายฝากที่กำหนดเวลาไถ่ไว้ต่ำกว่า 10 ปีก่อนครบกำหนดเวลาไถ่หากผู้ขายฝากเห็นว่าไม่อาจใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลาได้ก็สามารถทำความตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ (นั่นแปลว่าคุณต้องเล็งไว้ตั้งแต่แรกแล้วว่าเจ้าหนี้ของคุณไม่ใช่คนใจไม้ไส้ระกำและมีความยืดหยุ่นสูง)การขยายกำหนดเวลาไถ่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อ ฝากและควรนำข้อตกลงดังกล่าวมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากต้องมาดำเนินการจดทะเบียนด้วยกันทั้งสองฝ่ายในกรณีที่ขอจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ไปแล้วจะต้องมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝากที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยข้อดีอีกอย่างหนึ่งคือสัญญาขายฝากที่ทำขึ้นตั้งแต่วันที่ 10 เม.ย. 2541 ซึ่งมีการแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ 12) พ.ศ. 2541 กำหนดไว้ว่าจำนวนเงินที่เป็นสินไถ่จะสูงเกินกว่าราคาขายฝากรวมกับประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปีไม่ได้
ข้อเสียของการขายฝาก
อสังหาริมทรัพย์ที่ค่าธรรมเนียมสูงข้อเสียอันดับแรกของการขายฝากอสังหาริมทรัพย์คือค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝากสูงกว่าการจำนองโดยในการจดทะเบียนขายฝากจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าจดทะเบียนขายฝากในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนดนอกจากนี้ยังต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากรส่วนการจดทะเบียนจำนองจะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของจำนวนทุนทรัพย์ที่จำนองอย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาทหรือกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตรของสถาบันการเงินที่ รัฐมนตรีกำหนดจะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 0.5 อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาทการจำนองไม่ต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายสำหรับอากรแสตมป์ในการจำนองพนักงานเจ้าหน้าที่จะเรียกเก็บต่อเมื่อผู้จำนองและผู้รับจำนองตกลงกันให้ถือสัญญาจำนองเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงิน
ข้อเสียของคนซื้ออาจบ่ายเบี่ยงขายคืน
อาจเกิดกรณีที่ผู้ซื้อฝากบ่ายเบี่ยงที่จะขายทรัพย์คืนโดยไม่ยอมให้ผู้ขายฝากที่เป็นลูกหนี้ใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก ไม่เป็นไรกฎหมายมีทางออกว่าถ้าคุณไม่สามารถตามตัวผู้ซื้อฝากได้หรือผู้ซื้อฝากหลีกเลี่ยงไม่ยอมให้มีการ ไถ่ให้คุณนำสินไถ่ไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ (การวางทรัพย์ในส่วนกลางให้วาง ณ สำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดีกระทรวงยุติธรรม ในต่างจังหวัดให้วาง ณ สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคหรือสำนักงานบังคับคดีจังหวัด สำหรับจังหวัดที่ไม่มีสำนักงานบังคับคดีตั้งอยู่ให้ติดต่อผู้อำนวยการศาลของศาลจังหวัดนั้น ๆเพื่อจัดส่งแก่สำนักงานบังคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคต่อไป)อย่างไรก็ดีเมื่อใช้สิทธิไถ่แล้ว ควรรีบมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยเร็วหากทิ้งไว้อาจเกิดความเสียหายได้
สิ่งที่สำคัญก่อนที่ทุกท่านจะเซ็นชื่อลงนามในสัญญาขายฝากควรตรวจสอบข้อความในสัญญาขายฝากว่าถูกต้องหรือไม่โดยเฉพาะกำหนดเวลาในการไถ่คืนและจำนวนเงินที่ขายฝากว่าตรงตามจำนวนเงินที่รับจริงหรือไม่ถ้าจะให้ดีปรึกษาผู้รู้ทางข้อกฎหมายก่อนทำสัญญาขายฝากก็จะเป็นการดียิ่ง
ทุกวันนี้โรงรับจำนำเปลี่ยนมาเป็นสัญญาขายฝากกันหมดแล้วเพราะกฎหมายเอื้อประโยชน์ให้กับผู้ประกอบการมากกว่า ฉะนั้นถ้าหากท่านใดไปใช้บริการอย่าลืมวันครบกำหนดการไถ่ถอนก็แล้วกัน
