ความรู้ทั่วไปเกี่ยวกับค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง
1. ค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางหมายถึงนับตั้งแต่พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีผลบังคับใช้ ในปี 2543 ซึ่งเป็นกฎหมายเกี่ยวกับการควบคุมผู้ประกอบการจัดสรรให้ดำเนินการอย่างเป็นธรรมและมีมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศ เพื่อป้องกันข้อพิพาทหรือข้อฟ้องร้องจากผู้ซื้อบ้านกรณีที่ได้รับการเอาเปรียบจากผู้ประกอบการจัดสรรหนึ่งในข้อปัญหาที่เกิดขึ้น คือเรื่องการละเลยต่อการบริหารจัดการสาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรรผู้บริโภคไม่ได้รับการดูแลหรือได้รับบริการจากสาธารณูปโภคตามที่ได้ทำการโฆษณาไว้นอกจากนี้ ยังพบว่าปัญหาที่เกิดขึ้นอีกส่วนหนึ่งมาจากการที่ผู้ประกอบการจัดสรรที่ดินบางส่วนทำการดูแลสาธารณูปโภคโครงการเองเพื่อสิทธิและประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ โดยไม่ยินยอมยกให้เป็นสาธารณะเป็นผลให้หนึ่งในข้อกำหนดที่ออกมาภายใต้ พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดสาระสำคัญเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ได้แก่เงื่อนไขเกี่ยวกับขนาดที่ดินแปลงย่อย ระบบ และมาตรฐานของถนน ทางเดินเท่าระบบการระบายน้ำ ระบบไฟฟ้า ประปา และบริการสาธารณะที่จำเป็น อาทิ โรงเรียนอนุบาลสนามเด็กเล่นเป็นต้น
แม้ว่ากฎหมายได้เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการจัดการบริหารและดูแลรักษาสาธารณูปโภคภายในโครงการ หรือยกให้หน่วยงานรัฐในท้องถิ่นนั้นรับหน้าที่ทำแทนแต่สภาพความเป็นจริงที่เกิดขึ้นก่อนกฎหมายบังคับใช้ผู้ประกอบการยังคงสิทธิในสาธารณูปโภคแต่ผลักภาระค่าบริหารจัดการดูแลรักษาสาธารณูปโภคในโครงการเป็นของคณะกรรมการหมู่บ้าน เมื่อชุมชนบางแห่งไม่เข้มแข็งพอหรือไม่มีเงินทุนเพียงพอรองรับการดูแลรักษาส่งผลถึงสภาพแวดล้อมของหมู่บ้านเสื่อมโทรมลง
ทางออกหนึ่งของการแก้ไขปัญหาคือการจัดให้มีนิติบุคคลบ้านจัดสรรที่กฎหมายกำหนดให้มีขึ้นจากการลงมติของที่ประชุมของผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงย่อยทั้งโครงการซึ่งตามกฎหมายเรียกว่า “สมาชิก” โดยใช้มติครึ่งหนึ่งและดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อเจ้าพนักงานที่ดินเข้ามารับโอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภคจากผู้ประกอบการซึ่งปัจจุบันมีกฎหมายการจัดสรรที่ดิน เปิดทางให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลจัดสรรได้มีลักษณะคล้ายกับนิติบุคคลอาคารชุดตาม กฎหมายอาคารชุดนิติบุคคลนี้จะมีอำนาจดำเนินการ กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภคการอยู่อาศัย และการจราจรในที่ดินจัดสรร การ เก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่ บำรุงรักษาจากสมาชิกและดำเนินการอื่นตามที่กฎหมายกำหนด(มาตรา 48) หากเป็นกรณีที่ไม่อาจจัดตั้งนิติบุคคลได้กฎหมายให้ทางเลือกว่าผู้จัดสรรที่ดินต้องไปขออนุมัติจากคณะกรรมการการจัดสรรเพื่อดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณะประโยชน์ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกแปลงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัด สาธารณูปโภค โดยชำระเป็นรายเดือนตามหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บตามที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน กลางกำหนดเรื่องนี้เป็นปัญหามากในหลายโครงการที่ผู้อยู่อาศัยหรือเจ้าของที่ดินจัดสรรไม่จ่ายค่าใช้จ่ายของส่วนรวมสำหรับการบริหารหมู่บ้านจัดสรรตามรูปแบบที่กำหนดไว้ในกฎหมายจัดสรรที่ดิน ฉบับใหม่ซึ่งผู้อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรจำเป็นต้องทำความเข้าใจเพราะตามกฎหมายในส่วนเรื่องการจัดตั้งผู้บริหารหมู่บ้านนั้นได้กำหนดให้สามารถจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรได้ทั้งโครงการจัดสรรที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรก่อนวันที่ 22 กรกฎาคม พ.ศ. 2543 และโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตภายหลังจากวันที่ดังกล่าวภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรเป็นที่เรียบร้อยแล้วผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงย่อยทุกรายจะต้องเข้าเป็นสมาชิกของหมู่บ้านและต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของหมู่บ้านหรือจากที่ประชุมของสมาชิกและต้องร่วมกันชำระค่าใช้จ่ายเพื่อการบริหารจัดการสาธารณูปโภคตามสิทธิที่ใช้ร่วมกันภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรเป็นที่เรียบร้อยแล้วโดยกฎหมายได้เปิดโอกาสให้กรณีที่การบริหารงานโดยนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่เป็นไปตามมติที่ประชุมสมาชิกสามารถลงโทษได้โดยการลงมติถอดถอนคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรชุดที่เลือกตั้งดังกล่าวได้หรือแจ้งให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเลิกจ้างผู้บริหารที่คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรว่าจ้างก็ได้ และหากนิติบุคคลอื่น เป็นผู้บริหารสมาชิกสามารถลงโทษโดยการลงมติปลดหุ้นส่วนผู้จัดการหรือคณะกรรมการที่ทำหน้าที่บริหารนิติบุคคลดังกล่าวได้หรือแจ้งให้หุ้นส่วนผู้จัดการ หรือคณะกรรมการเลิกจ้างผู้บริหารที่หุ้นส่วนผู้จัดการหรือคณะกรรมการว่าจ้างก็ได้เช่นกันทั้งนี้มีการตรวจพบว่าปัญหาด้านการบริหารดูแลภายในโครงการจัดสรรส่วนใหญ่คือการจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่ได้ทำให้มีการดำเนินการเกี่ยวกับกรณีที่สมาชิกไม่ชำระค่าใช้จ่ายเพื่อ สาธารณูปโภคด้วยวิธีชำระค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครหรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดกำหนด กรณีที่มีการค้างชำระติดต่อกันสามเดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภคหรือหากค้างชำระติดต่อกันหกเดือนขึ้นไปเจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินจนกว่าจะชำระครบถ้วนได้
สำหรับข้อดีของการร่วมกันมีส่วนในการบริหารดูแลจัดการทรัพย์สินและสาธารณูปโภคภายในหมู่บ้านคือ การ บริหารงานที่มีกฎหมายรองรับการทำงานของคณะกรรมการหมู่บ้านและเป็นไปตามมาตรฐานที่ดี ภายใต้พื้นฐานที่ทุกคนมีสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมอย่างไรก็ดีผลที่ตามมาของการบริหารจัดการ และดูแลสาธารณูปโภคที่ดี คือการมีคุณภาพชีวิตที่ดี มีสังคม สภาพแวดล้อม และเพื่อนบ้านที่อบอุ่นนอกจากนี้ยังช่วยเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินให้คงสภาพที่ดีในระยะยาวขณะที่ผู้อยู่อาศัยร่วมภายในหมู่บ้านจะต้องมีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยร่วมกันเพื่อก่อให้เกิดผลดีดังกล่าวขณะเดียวกันก็มีความจำเป็นในการรักษาสิทธิด้วยการตรวจสอบการบริหารงานของนิติบุคคลบ้านจัดสรรอย่างต่อเนื่องรวมถึงการตรวจสอบและจัดเก็บใบเสร็จรับเงินเพื่อให้เกิดความถูกต้องและเป็นธรรมกับผู้ที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรร ดังนั้น จะเห็นได้ว่ากฎหมายจัดสรรที่ดินพ.ศ.2543 ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับการจัดการของธุรกิจบ้านจัดสรรและสิทธิของผู้ซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการกำหนดสัญญามาตรฐานการคุ้มครองเรื่องการชำระราคาทรัพย์สิน การคุ้มครองเรื่องการจัดการสาธารณูปโภคการผ่อนคลายในเรื่องการปลอดจำนองส่วนที่เป็นแปลงขายหรือการกำหนดผู้บริหารจัดการสาธารณูปโภคที่ชัดเจนซึ่งประโยชน์จะตกแก่ผู้ซื้อบ้านเป็นส่วนใหญ่
1.1. รูปแบบบริหารงาน กำหนดไว้ ดังนี้
- ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินไปบริหารเองต้องมีการลงมติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของผู้ซื้อแปลงย่อย
- เจ้าของโครงการได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการเช่น บริหารเองหรือจ้างบุคคลอื่นเข้ามาบริหาร หรือเจ้าของโครงการโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์
