บทความเกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ

อ่านกฎหมาย

พรบ.ทรัพย์อิงสิทธิ

ขอบคุณบทความ และภาพจากฐานเศรษฐกิจ

———————————————————————–
บริษัท เอแอลพี คอนซัลแต๊นท์ซี่ จำกัด
#งานบริหารและวางระบบภายในสำนักงาน
#งานบัญชีการเงิน #งานทะเบียน #งานกฎหมาย#อสังหาริมทรัพย์#MarketingPlan
? ที่อยู่: 87/1 หมู่8 ตำบลท่าวังตาล อำเภอสารภี จังหวัดเชียงใหม่ 50140
? ติดต่อ: 088-258-1790
? เว็บไซต์: http://thaiaccandlaw.com

1. การโอนโดยทางมรดกซึ่งกรรมสิทธ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ทายาทไม่ว่าจะเป็นทายาทโดยธรรมหรือทายาทโดยพินัยกรรม
2. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของตนเองโดยไม่มีค่าตอบแทนบุตรชอบด้วยกฎหมายดังกล่าวไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม
3. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หาที่ตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาลหรือเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่นที่มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ ทั้งนี้เฉพาะการโอนในส่วนที่ไม่เกิน 200,000 บาท ตลอดปีภาษีนั้น
4. การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเฉพาะกรณีที่ผู้โอนได้รับค่าตอบแทนเป็นสิทธิในการใช้ทรัพย์สินที่โอนนั้นเพื่อกิจการผลิตสินค้าของตนเอง
5. การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ทั้งนี้เฉพาะที่ดินที่ต้องเวนคืนและอสังหาริมทรัพย์อื่นบนที่ดินที่ต้องเวนคืน
6. กรณีสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ต้องตกไปเป็นของบุคคลอื่นตามมาตรา1367 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือโดยการถูกแย่งการครอบครองและมิได้ฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้นภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองตามมาตรา๑๓๗๕ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือโดยการสละเจตนาครอบครองหรือไม่ยึดถืออสังหาริมทรัพย์นั้นต่อไปซึ่งเป็นเหตุให้การครอบครองสิ้นสุดลงตามมาตรา๑๓๗๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เจ้าของสิทธิครอบครองเดิมไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีเงินได้อสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลอื่นได้สิทธิครอบครองไปตามวรรคหนึ่งเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา๓๙ แห่งประมวลรัษฎากรผู้ได้สิทธิครอบครองจะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้ตามปกติ
7. กรณีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ต้องตกไปเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่นโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษี
   เงินได้อสังหาริมทรัพย์ที่ได้เป็นกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามวรรคหนึ่งเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา๓๙ แห่งประมวลรัษฎากรของผู้ได้กรรมสิทธิ์ซึ่งจะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้ตามปกติ
8. การแบ่งสินสมรสที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีราคาของแต่ละฝ่ายเท่ากันไม่ถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากรไม่ต้องเสียภาษีเงินได้
9.  การแก้ไขหรือเพิ่มเติมชื่อคู่สมรสในเอกสารสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินสมรส ไม่ถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้
10. กรณีครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ใกล้เคียงกันเนื้อที่เท่ากันแต่ถือโฉนดที่ดินไว้ผิดสับเปลี่ยนกันเมื่อได้ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินแก้ไขชื่อในโฉนดให้เป็นการถูกต้องแล้วโดยมิได้มีเจตนาแลกเปลี่ยนที่ดินกัน
    ไม่ถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้
11. กรณีปรากฏหลักฐานชัดแจ้งว่าเป็นตัวแทนถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์
    แทนตัวการเมื่อตัวแทนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่ตัวการโดยไม่ได้รับเงินหรือประโยชน์อื่นใดเป็นการตอบแทนการโอนดังกล่าวไม่ถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา 39 [ แห่งประมวลรัษฎากรไม่ต้องเสียภาษีเงินได้

1.1 การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ความหมาย การจดทะเบียนโอนตามกฎหมายได้แก่
การจดทะเบียนที่ดินบางประเภทที่ไม่อาจปรับเข้าประเภทใดประเภทหนึ่งที่ทางราชการกรมที่ดินกำหนดไว้ได้โดยอาจใช้ชื่อประเภทตามพระราชบัญญัติหรือพระราชกฤษฎีกานั้น ๆซึ่งกรมที่ดินจะได้พิจารณาสั่งปฏิบัติเป็นเรื่องๆไป การจดทะเบียนโอนตามกฎหมายเป็นการโอนกรรมสิทธิ์

เนื่องจากมีกฎหมายบัญญัติให้โอน ประเภทการจดทะเบียนโดยที่การจดทะเบียนตาม
กฎหมายเป็นการโอนกรรมสิทธิ์เนื่องจากมีกฎหมายบัญญัติให้โอนประเภทการจดทะเบียนจึงเป็นการใช้ชื่อตามข้อเท็จจริงในแต่ละเรื่องไปว่ามีกฎหมายใดบัญญัติให้โอน การเขียนชื่อประเภท เขียนว่า โอนตามกฎหมายภายในวงเล็บให้ใส่ชื่อกฎหมายที่ให้โอน เช่น โอนตามกฎหมาย (มาตรา 14 วรรคแรกแห่งพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2532)สาระสำคัญ การที่กฎหมายบัญญัติให้ดำเนินการโอนทรัพย์สินให้แก่บุคคลใดแสดงว่าการโอนตามกฎหมายดังกล่าวมิใช่เรื่องที่สิทธิในที่ดินตกเป็นของบุคคลนั้นโดยผลของกฎหมายกรณีดังกล่าวเป็นเรื่องที่จะต้องมาดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายที่ดินกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือสิทธิในทรัพย์สินอันเป็นอสังหาริมทรัพย์จะตกไปยังบุคคลอื่นก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนโอนตามกฎหมายแล้วเท่านั้น

ตัวอย่าง ของการโอนตามกฎหมาย – การจดทะเบียนโอนที่ราชพัสดุตามมาตรา ๑๔วรรคแรก แห่ง พ.ร.บ. การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ฉบับที่ 3) พ.ศ. ๒๕๓๒ซึ่งได้วางแนวทางปฏิบัติในเรื่องการใช้ชื่อประเภทการจดทะเบียนการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและตัวอย่างเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.1)คำขอ (ท.ด. 9) และสารบัญจดทะเบียนเรื่องโอนตามกฎหมายไว้ ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท0710/ว 15629 ลงวันที่ 15 กรกฎาคม 2534
แนวทางการวินิจฉัยที่สำคัญเกี่ยวกับการโอนตามกฎหมาย

1. กรมที่ดินมีความเห็นว่า กรณีการโอ กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยพระราชบัญญัติว่าผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินมาโดยมีพระราชบัญญัติโอนให้เป็นคนละกรณีกับการได้สิทธิในทรัพย์สินมาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตามป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง ซึ่งจะต้องจดทะเบียนจึงจะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนหรือยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกได้การได้กรรมสิทธิ์โดยมีพระราชบัญญัติโอนให้ย่อมถือได้ว่าเป็นการได้กรรมสิทธิ์โดยพระราชบัญญัติมิใช่เป็นการได้สิทธิโดยผลของกฎหมายโดยทั่วๆ ไปมีลักษณะเท่ากับเช่นเดียวกับที่ดินที่ตกเป็นของรัฐตามพระราชบัญญัติเวนคืนการจดทะเบียนไม่ถือว่าเป็นการจดทะเบียนสิทธิหากแต่ถือว่าเป็นการหมายเหตุทางทะเบียนเท่านั้นในการจดทะเบียนโอนตามพระบรมราชโองการของพระมหากษัตริย์ในสมัยสมบูรณาญาสิทธิราชซึ่งเป็นกฎหมายคณะกรรมการพิจารณาปัญหาข้อกฎหมายของกรมที่ดินก็เคยพิจารณาและกรมที่ดินเห็นชอบให้ถือปฏิบัติต่อมาว่าเป็นการจดทะเบียนโอนตามกฎหมายเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในประเภทไม่มีทุนทรัพย์แปลงละ 50 บาท และนอกจากนี้การจดทะเบียนโอนตามประกาศของคณะปฏิวัติก็ถือปฏิบัติเช่นเดียวกัน
2. กรณีองค์การเชื้อเพลิงจัดตั้งขึ้นตามพระราชกฤษฎีกาจัดตั้งองค์การเชื้อเพลิงพ.ศ.2503 โดยอาศัยอำนาจ
   ตามความในมาตรา ๓แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล พ.ศ.2496 จึงถือได้ว่าเป็น
   องค์การของรัฐบาลและเป็นรัฐวิสาหกิจตามมาตรา ๔แห่งพระราชบัญญัติวิธีการงบประมาณพ.ศ.2502
   ที่ดินขององค์การเชื้อเพลิงจึงไม่ถือว่าเป็นที่ราชพัสดุตามมาตรา 4 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ
   พ.ศ.2518 และสำหรับการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย พ.ศ.2521 และถือได้ว่าเป็นรัฐวิสาหกิจตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติวิธีการงบประมาณฯ ดังกล่าวที่ดินที่ตกมาเป็นของการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย
   จึงเป็นกรรมสิทธิ์ของการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทยโดยไม่ถือว่าเป็นที่ราชพัสดุตามมาตรา 4 วรรคสอง
   แห่งพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุฯการโอนที่ดินซึ่งมีชื่อองค์การเชื้อเพลิงเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์มาเป็นของ
   การปิโตรเลียมแห่งประเทศไทยเป็นการโอนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐวิสาหกิจหนึ่งมาเป็นของอีกรัฐวิสาหกิจหนึ่ง
   เมื่อปรากฏว่าการโอนที่ดินข้างต้นเป็นการโอนตามบทบัญญัติในมาตรา 61 แห่งพระราชบัญญัติ
   การปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย พ.ศ.2521 จึงเป็นการโอนตามกฎหมายเพื่อให้ตรงกับข้อเท็จจริง ให้พนักงาน
   เจ้าหน้าที่จดทะเบียนในประเภท“โอนตามกฎหมาย ( มาตรา 61 แห่งพระราชบัญญัติการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย
   พ.ศ.2521)” และเมื่อกรณีนี้เป็นการโอนตามผลของกฎหมายซึ่งแม้จะไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กัน
   ก็ตามกรรมสิทธิ์ในที่ดินก็ตกเป็นของการปิโตรเลียมแห่งประเทศ

ทางออกหนึ่งของการแก้ไขปัญหาคือการจัดให้มีนิติบุคคลบ้านจัดสรรที่กฎหมายกำหนดให้มีขึ้นจากการลงมติของที่ประชุมของผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงย่อยทั้งโครงการซึ่งตามกฎหมายเรียกว่า “สมาชิก” โดยใช้มติครึ่งหนึ่งและดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อเจ้าพนักงานที่ดินเข้ามารับโอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภคจากผู้ประกอบการซึ่งปัจจุบันมีกฎหมายการจัดสรรที่ดิน เปิดทางให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลจัดสรรได้มีลักษณะคล้ายกับนิติบุคคลอาคารชุดตาม กฎหมายอาคารชุดนิติบุคคลนี้จะมีอำนาจดำเนินการ กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภคการอยู่อาศัย และการจราจรในที่ดินจัดสรร การ เก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่ บำรุงรักษาจากสมาชิกและดำเนินการอื่นตามที่กฎหมายกำหนด(มาตรา 48) หากเป็นกรณีที่ไม่อาจจัดตั้งนิติบุคคลได้กฎหมายให้ทางเลือกว่าผู้จัดสรรที่ดินต้องไปขออนุมัติจากคณะกรรมการการจัดสรรเพื่อดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณะประโยชน์ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกแปลงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัด สาธารณูปโภค โดยชำระเป็นรายเดือนตามหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บตามที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน กลางกำหนดเรื่องนี้เป็นปัญหามากในหลายโครงการที่ผู้อยู่อาศัยหรือเจ้าของที่ดินจัดสรรไม่จ่ายค่าใช้จ่ายของส่วนรวมสำหรับการบริหารหมู่บ้านจัดสรรตามรูปแบบที่กำหนดไว้ในกฎหมายจัดสรรที่ดิน ฉบับใหม่ซึ่งผู้อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรจำเป็นต้องทำความเข้าใจเพราะตามกฎหมายในส่วนเรื่องการจัดตั้งผู้บริหารหมู่บ้านนั้นได้กำหนดให้สามารถจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรได้ทั้งโครงการจัดสรรที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรก่อนวันที่ 22 กรกฎาคม พ.ศ. 2543 และโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตภายหลังจากวันที่ดังกล่าวภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรเป็นที่เรียบร้อยแล้วผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงย่อยทุกรายจะต้องเข้าเป็นสมาชิกของหมู่บ้านและต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของหมู่บ้านหรือจากที่ประชุมของสมาชิกและต้องร่วมกันชำระค่าใช้จ่ายเพื่อการบริหารจัดการสาธารณูปโภคตามสิทธิที่ใช้ร่วมกันภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรเป็นที่เรียบร้อยแล้วโดยกฎหมายได้เปิดโอกาสให้กรณีที่การบริหารงานโดยนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่เป็นไปตามมติที่ประชุมสมาชิกสามารถลงโทษได้โดยการลงมติถอดถอนคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรชุดที่เลือกตั้งดังกล่าวได้หรือแจ้งให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเลิกจ้างผู้บริหารที่คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรว่าจ้างก็ได้ และหากนิติบุคคลอื่น เป็นผู้บริหารสมาชิกสามารถลงโทษโดยการลงมติปลดหุ้นส่วนผู้จัดการหรือคณะกรรมการที่ทำหน้าที่บริหารนิติบุคคลดังกล่าวได้หรือแจ้งให้หุ้นส่วนผู้จัดการ หรือคณะกรรมการเลิกจ้างผู้บริหารที่หุ้นส่วนผู้จัดการหรือคณะกรรมการว่าจ้างก็ได้เช่นกันทั้งนี้มีการตรวจพบว่าปัญหาด้านการบริหารดูแลภายในโครงการจัดสรรส่วนใหญ่คือการจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่ได้ทำให้มีการดำเนินการเกี่ยวกับกรณีที่สมาชิกไม่ชำระค่าใช้จ่ายเพื่อ สาธารณูปโภคด้วยวิธีชำระค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครหรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดกำหนด กรณีที่มีการค้างชำระติดต่อกันสามเดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภคหรือหากค้างชำระติดต่อกันหกเดือนขึ้นไปเจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินจนกว่าจะชำระครบถ้วนได้

สำหรับข้อดีของการร่วมกันมีส่วนในการบริหารดูแลจัดการทรัพย์สินและสาธารณูปโภคภายในหมู่บ้านคือ การ บริหารงานที่มีกฎหมายรองรับการทำงานของคณะกรรมการหมู่บ้านและเป็นไปตามมาตรฐานที่ดี ภายใต้พื้นฐานที่ทุกคนมีสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมอย่างไรก็ดีผลที่ตามมาของการบริหารจัดการ และดูแลสาธารณูปโภคที่ดี คือการมีคุณภาพชีวิตที่ดี มีสังคม สภาพแวดล้อม และเพื่อนบ้านที่อบอุ่นนอกจากนี้ยังช่วยเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินให้คงสภาพที่ดีในระยะยาวขณะที่ผู้อยู่อาศัยร่วมภายในหมู่บ้านจะต้องมีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยร่วมกันเพื่อก่อให้เกิดผลดีดังกล่าวขณะเดียวกันก็มีความจำเป็นในการรักษาสิทธิด้วยการตรวจสอบการบริหารงานของนิติบุคคลบ้านจัดสรรอย่างต่อเนื่องรวมถึงการตรวจสอบและจัดเก็บใบเสร็จรับเงินเพื่อให้เกิดความถูกต้องและเป็นธรรมกับผู้ที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรร ดังนั้น จะเห็นได้ว่ากฎหมายจัดสรรที่ดินพ.ศ.2543 ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับการจัดการของธุรกิจบ้านจัดสรรและสิทธิของผู้ซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการกำหนดสัญญามาตรฐานการคุ้มครองเรื่องการชำระราคาทรัพย์สิน การคุ้มครองเรื่องการจัดการสาธารณูปโภคการผ่อนคลายในเรื่องการปลอดจำนองส่วนที่เป็นแปลงขายหรือการกำหนดผู้บริหารจัดการสาธารณูปโภคที่ชัดเจนซึ่งประโยชน์จะตกแก่ผู้ซื้อบ้านเป็นส่วนใหญ่

1.1. รูปแบบบริหารงาน กำหนดไว้ ดังนี้

1.  ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินไปบริหารเองต้องมีการลงมติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของผู้ซื้อแปลงย่อย
2.  เจ้าของโครงการได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการเช่น บริหารเองหรือจ้างบุคคลอื่นเข้ามาบริหาร หรือเจ้าของโครงการโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์

การขายฝากหรือการทำสัญญาขายฝากหมายถึงสัญญาซื้อขายซึ่งสิทธิแห่งความเป็นเจ้าของ ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อโดยผู้ซื้อตกลงในขณะทำสัญญาว่า ผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนหรือซื้อทรัพย์สินนั้นคืน ได้ภายในกำหนดเวลาเท่าใดแต่ต้องไม่เกินเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ เช่น ขายบ้านพร้อมที่ดิน โดยมีข้อตกลงว่าถ้าผู้ขายต้องการซื้อคืนผู้ซื้อจะยอมขายคืนเช่นนี้ถือว่าเป็นข้อตกลงให้ไถ่คืนได้

ทรัพย์สินที่สามารถขายฝากได้มีอะไรบ้าง?

ทรัพย์สินทุกชนิดสามารถนำมาขายฝากได้ เช่นที่ดิน บ้าน อพาร์ทเมนท์ คอนโด รถยนต์ เรือ เกวียน โทรทัศน์ ฯลฯ ย่อมสามารถขายฝากได้เสมอ

วิธีการของสัญญาขายฝาก

1. ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ( คือ ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้ ) เช่นอพาร์เมนท์ คอนโด ที่ดิน ที่นา บ้าน ฯลฯต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่เป็นที่ดินต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ถ้าเป็นบ้านก็ จดทะเบียนต่อที่ว่าการอำเภอที่บ้านนั้นตั้งอยู่ ถ้าไม่ทำตามนี้แล้วถือว่าสัญญาขายฝากนี้เสียเปล่า เป็นอันใช่ไม่ได้ เท่ากับว่าไม่ได้ทำสัญญากันเลย
2. ถ้าเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ( คือ ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ได้ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้ เป็นพิเศษว่าจะต้องทำเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ )เช่น แพ เรือยนต์ สัตว์พาหนะ ฯลฯ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยเรือจะต้องจดทะเบียนที่กรมเจ้าท่าสัตว์พาหนะและแพจะต้อง จดทะเบียนที่อำเภอถ้าไม่ทำตามนี้แล้วถือว่าสัญญาขายฝากจะเสียเปล่าใช้บังคับไม่ได้เลย
3. ถ้าเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา( คือ ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้แต่กฎหมายไม่ได้กำหนดไว้ว่าต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ) ที่มีราคาตั้งแต่ ๕๐๐บาทขึ้นไป เช่น รถยนต์ ตู้เย็น แหวน สร้อย นาฬิกา โทรทัศน์ ฯลฯ การขายฝากชนิดนี้ต้องมีหลักฐาน เป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดชอบเป็นสำคัญหรือต้องมีการวางมัดจำหรือจำต้องมีการชำระหนี้บางส่วน อย่างใดอย่างหนึ่งก็ได้ถ้าไม่ทำตามนี้แล้วกฎหมายถือว่าสัญญาขายฝากรายนี้ต้องห้ามมิให้มีการฟ้องร้องบังคับคดี

ข้อตกลงไม่ให้ผู้ซื้อฝากจำหน่ายทรัพย์สินที่ขายฝากในการตกลงขายฝากคู่สัญญาจะตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อฝาก จำหน่ายทรัพย์สิน ที่ขายฝากก็ได้แต่ถ้าผู้ซื้อฝากฝ่าฝืน ข้อตกลงที่กำหนดในสัญญาโดยนำทรัพย์สินที่ขายฝากไปจำหน่ายให้ผู้อื่น ผู้ซื้อฝากจะต้องรับผิดชดใช้ ความเสียหายใด ๆที่เกิดขึ้นแก่ผู้ขายฝาก

เวลาในการไถ่ทรัพย์สินคืน

1. ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์เวลา ในการใช้สิทธิไถ่คืน ไม่เกิน ๑๐ปีนับแต่วันที่มีการซื้อขายฝากกัน แต่ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาในการไถ่เอาไว้หรือกำหนดเวลาไว้เกินกว่า ๑๐ ปี กฎหมายให้ลดเวลาลงเหลือแค่ ๑๐ปีเท่านั้น
2. ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษและชนิดธรรมดาต้องกำหนดเวลาไถ่คืนไม่เกิน ๓ ปีนับแต่วันที่มีการซื้อขายกัน แต่ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาในการไถ่คืนเอาไว้ หรือกำหนดเวลาไว้เกินกว่า ๓ ปี ให้ลดเวลาลงเหลือ ๓ ปีเท่านั้น กฎหมายกำหนดไว้ว่า กำหนดเวลาไถ่นั้น อาจทำสัญญาขยายเวลาไถ่ถอนได้กำหนดเวลาไถ่ถอนทรัพย์สินที่ขายฝากนั้น เดิมกฎหมายไม่อนุญาตให้ขยายเวลาแต่กฎหมายในปัจจุบัน (ตั้งแต่ พ.ศ. ๒๕๔๑) อนุญาตให้ขยายเวลาได้โดยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของผู้รับไถ่ส่วนทรัพย์สินที่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่น ที่ดิน บ้าน เป็นต้นการขยายเวลาไถ่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่อย่างไรก็ดีระยะเวลาที่ขยายไปจะต้องไม่เกินเวลา ที่อาจไถ่ทรัพย์ได้ ตาม (๑) หรือ (๒)

สินไถ่
ตามตัวบทกฎหมายเดิมสินไถ่จะกำหนดไว้เท่าไรก็ได้ตามแต่จะตกลงกันซึ่งทำให้การกำหนดสินไถ่เป็นช่องทางให้ผู้ซื้อฝากคิดประโยชน์ตอบแทนได้สูงกว่าการให้กู้โดยปกติซึ่งกฎหมายควบคุมการเรียกอัตราดอกเบี้ยไว้ไม่เกินร้อยละ ๑๕ ต่อปีแต่กฎหมายในปัจจุบัน ( พ.ศ. ๒๕๔๒ ) สินไถ่ถ้าไม่กำหนดกันไว้จะไถ่ได้ตามราคาขายฝากแต่ถ้าสินไถ่นั้น กำหนดกันไว้ กฎหมายจำกัดการกำหนดสินไถ่ว่าจะต้องไม่เกินราคาขายฝากรวมกับประโยชน์ตอบแทนร้อยละ ๑๕ ต่อปี เช่น ทรัพย์ที่ขายฝากไว้ราคา ๑๐,๐๐๐บาท กำหนดเวลาไถ่ ๑ ปี สินไถ่ที่จะตกลงกันต้องไม่เกิน ๑๑,๕๐๐ บาทถ้าตกลงเกินกว่านั้น ผู้ขายฝากสามารถขอไถ่ได้ในราคา ๑๑,๕๐๐๐ บาทในกรณีที่ครบกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับไถ่ ผู้ขายฝากมีสิทธิวางเงินสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ได้และมีผลให้ทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขอไถ่ทันที
เอกสารที่ใช้ในการทำจำนอง และขายฝาก
บุคคลธรรมดา

• โฉนดที่ดิน ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
• ทะเบียนบ้าน ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
• บัตรประชาชนพร้อมสำเนา
• ใบเปลี่ยนชื่อตัว-ชื่อสกุล ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
• ทะเบียนสมรสหรือทะเบียนหย่า
• หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส
• มรณะบัตรคู่สมรส
• ใบขออนุญาติปลูกสร้าง(กรณีที่ไม่ใช่โครงการบ้านจัดสรรแต่เป็นบ้านที่ปลูกสร้างเอง)
• ใบปลอดค่าสาธารณูปโภค (ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟในกรณีเป็นอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมเท่านั้น)
  นิติบุคคล ห้างร้าน
• โฉนดที่ดิน ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
• บัตรประชาชนของกรรมการผุ้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
• ทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล ตัวจริง (พร้อมสำเนา)
• หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล
• หนังสือบริคณห์สนธิและวัตถุประสงค์
• ข้อบังคับของนิติบุคคล
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทยที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชนจำกัด
• แบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน กรณีห้างหุ้นส่วนจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว
• หนังสือรายงานการประชุมนิติบุคคล
• ใบขออนุญาตปลูกสร้าง(กรณีที่ไม่ใช่โครงการบ้านจัดสรรแต่เป็นบ้านที่ปลูกสร้างเอง)ในการทำธุรกรรมที่สำนักงานกรมที่ดิน กรุณาเตรียมเอกสารไปให้ครบเพื่อความสะดวกการทำ (กรุณาถ่ายสำเนาเอกสารให้พร้อมเพื่อความสะดวกรวดเร็วในการทำธุรกรรม)

ขั้นตอนการขายฝาก

1. ไปดูบ้าน ที่ดินหรือหลักทรัพย์ของลูกค้าที่ต้องการ จำนอง หรือขายฝาก
2. เมื่อตกลงราคาที่ต้องการเรียบร้อยแล้ว ไปทำสัญญาที่กรมที่ดิน
3. เมื่อทำสัญญาที่กรมที่ดินเรียบร้อยแล้ว ลูกค้าจะ ได้รับเงินสดทันที
4. ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามกฎหมาย หรือแล้วแต่ตกลง
5. ลูกหนี้ต้องจ่ายดอกเบี้ยทุกเดือนจนครบกำหนดไถ่ถอน
6. พอครบสัญญาสามารถไปไถ่ถอนได้ที่กรมที่ดิน

ค่าทำเนียมที่กรมที่ดิน

สำนักงานที่ดินมีภาระหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 เช่น การออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและอาคารชุด การรังวัด การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือการทำธุรกรรมอื่น ๆเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายต่าง ๆได้ตามที่กำหนดในกฎกระทรวง แต่ไม่เกินอัตราตามบัญชีท้ายประมวลกฎหมายที่ดินและกฎกระทรวง ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 นอกจากนี้กรมที่ดินได้ให้ความร่วมมือกับกรมสรรพากร ในการจัดเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ตามประมวลรัษฎากร ซึ่งค่าธรรมเนียม ภาษี อากร ต่าง ๆที่จัดเก็บได้ดังกล่าว จะนำส่งเป็นรายได้แผ่นดินและส่งให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นต่อไป โดย ที่อัตราค่าธรรมเนียม ภาษี อากรที่เรียกเก็บ นั้น มีหลายอัตราแตกต่างกัน ทั้งมีความละเอียดซับซ้อน มีข้อยกเว้นทำให้ประชาชนทั่วไปอาจไม่เข้าใจ หรือเข้าใจผิดในวิธีการคิดคำนวณและอัตราที่เรียกเก็บศูนย์ส่งเสริมประสิทธิภาพกรมที่ดินโดยได้รับความร่วมมือจากสำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน จึงได้จัดทำคู่มือสำหรับเจ้าหน้าที่และประชาชน เรื่องอัตราค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่าย ค่าตอบแทน ภาษี อากร ฯลฯ เป็นตารางสรุปแยกตามอัตราค่าธรรมเนียม และประเภทการจดทะเบียน โดยมีคำชี้แจงวิธีคิดคำนวณไว้ด้วยซึ่งหวังว่าจะช่วยให้ประชาชนผู้รับบริการ มีความเข้าใจอันดี เกิดความโปร่งใสตรวจสอบการปฏิบัติหน้าที่ราชการของเจ้าหน้าที่ได้และเกิดความพึงพอใจในการให้บริการของสำนักงานที่ดินบรรลุวัตถุประสงค์หลักในการบริหารงานราชการในยุคแห่งการปฏิรูประบบราชการ

ตัวอย่างการคิดดอกเบี้ย
นาย ข.ทำสัญญาเช่าซื้อรถจักรยานยนต์กับธนาคารพาณิชย์ มูลค่าเท่ากับ 100,000 บาท ธนาคารคิดดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 3 ต่อปี กำหนดระยะเวลาในการเช่าซื้อ 2 ปี หรือ 24 เดือนสัญญากำหนดให้ นาย ข. ต้องชำระเงินแก่ธนาคารพาณิชย์ทุกเดือน ดังนั้น นาย ข.จะต้องชำระเงินให้แก่ธนาคารพาณิชย์เดือนละเท่าใด

ตัวอย่างสัญญา ขายฝาก
นาย สมศักดิ์ต้องการขายฝากที่ดิน ๑แปลง แก่นาง สมศรี ก็ต้องทำสัญญา ขายฝากที่ดินและจดทะเบียนการขายฝากที่ดินนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ถ้าไม่ทำเช่นนี้ ถือว่าสัญญาขายฝากรายนี้เสียเปล่าใช้ไม่ได้มาตั้งแต่แรก

• ห้องพักในอาคารที่จดทะเบียนเป็นอาคารชุด
• อาคารส่วนที่ไม่ติดกับพื้นดิน
• ที่ดินและอาคารทุกชนิดที่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่าแบบระยะยาวมากกว่า 30 ปีขึ้นไป

ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ดินซึ่งจดทะเบียนในนามนิติบุคคลสัญชาติไทยแต่ถือหุ้นเกิน 49% ของจำนวนหุ้นทั้งหมด

การซื้ออาคารชุด
ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ชาวต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดได้ในอัตราส่วน 49 % ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดในอาคารที่ได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดผู้ซื้อจะต้องขอจดหมายรับรองสัดส่วนต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งจะต้องนำไปยื่นกับกรมที่ดินเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์

แบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ
ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องนำเงินทุนทั้งหมด 100% เข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินสกุลต่างชาติและจำเป็นต้องใช้แบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศจากธนาคารเป็นหลักฐานการโอนเงินเพื่อนำไปแสดงต่อกรมที่ดินเนื่องจากกฎระเบียบด้านการป้องกันการฟอกเงินจึงจำเป็นต้องมีแบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศขึ้นเพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงความยุ่งยากและยังเป็นการหลีกเลี่ยงภาษีเมื่อต้องการโอนเงินกลับไปยังต่างประเทศในกรณีที่ชาวต่างชาติต้องการขายอาคารชุดนั้นในภายหลัง
หมายเหตุ : สามารถขอรับแบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศสำหรับการนำเงินเข้ามาเป็นจำนวนเงินมากกว่า 20,000 ดอลลาร์เท่านั้นโดยคุณจะต้องระบุวัตถุประสงค์ในการโอนเงินในแบบฟอร์มในช่องข้อมูลผู้รับรวมทั้งจะต้องระบุชื่ออาคารชุดและเลขที่ห้องพักด้วยอีกเช่นกัน

การถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
ชาวต่างชาติมักจะเลือกใช้สองวิธีดังต่อไปนี้ในการซื้อที่ดิน

1. การทำสัญญาเช่าแบบระยะยาว
การจดทะเบียนสัญญาเช่าแบบระยะยาวเป็นวิธีที่ปลอดภัยและง่ายกว่าวิธีอื่นการทำสัญญาเช่าแบบระยะยาวมีค่าเทียบเท่ากับการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยปกติแล้วจะเป็นการเช่าที่ดินเป็นระยะเวลา 30 ปี และสามารถต่อสัญญาได้สองครั้ง ครั้งละ 30 ปีรวมเป็นระยะเวลาทั้งหมด 90 ปีการรับประกันการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วยวิธีดังกล่าวนี้ถือว่าคุณเป็นเจ้าของอาคารที่ก่อสร้างบนที่ดินดังกล่าวอย่างถูกต้องตามกฎหมายอย่างไรก็ตามผู้ให้เช่าไม่สามารถเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้จนกว่าจะสิ้นสุดสัญญาเช่าเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้หมายถึงที่ดินและไม่ได้ถือเป็นส่วนควบของทรัพย์สินตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแต่อย่างไร

2. การจัดตั้งบริษัทจำกัด
หากคุณไม่ประสงค์ที่จะทำสัญญาเช่าแบบระยะยาวทางเลือกที่สองก็คือการจัดตั้งบริษัทสัญชาติไทยซึ่งคุณจะสามารถควบคุมการดำเนินการและสามารถซื้อที่ดินได้ถูกต้องตามกฎหมายหมายความว่า ในฐานะที่คุณเป็นชาวต่างชาติ คุณจะสามารถถือหุ้นได้เป็นจำนวน 49% ของจำนวนหุ้นทั้งหมดในบริษัทจำนวนหุ้นที่เหลือจะถือโดยบุคคลหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยอื่นๆ (คุณสามารถปรึกษากับทนายของคุณให้ดำเนินการในเรื่องนี้ได้)ซึ่งจะเป็นผู้ลงนามแทนคุณ โดยบริษัทจะเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน อย่างไรก็ตามในฐานะกรรมการบริษัท คุณจะสามารถควบคุมการลงมติของหุ้นส่วนอื่นๆได้และคุณยังสามารถควบคุมการถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้อีกเช่นกัน
หมายเหตุ:ไม่นานมานี้ทางรัฐบาลไทยได้ประกาศว่าจะดำเนินการตรวจสอบที่มาของเงินที่หุ้นส่วนสัญชาติไทยใช้ในการถือหุ้นจำนวน 51% ในบริษัทว่าเป็นเพียงผู้รับถือหุ้นแทนหรือไม่ตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ระบุไว้ว่าห้ามมิให้ผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยดำเนินการเป็นผู้รับถือหุ้นแทน
หญิงไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติ
ก่อนปี พ.ศ. 2541 หญิงไทยผู้ใดที่สมรสกับชาวต่างชาติจะเสียสิทธิในการซื้อที่ดินในประเทศไทยอย่างไรก็ตามหญิงไทยผู้นั้นสามารถถือครองที่ดินที่ตนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ก่อนที่จะมีการสมรสกับชาวต่างชาติเกิดขึ้นได้แต่นับตั้งแต่ปี พ.ศ. 2542 เป็นต้นไปกฎกระทรวงปัจจุบันนั้นได้อนุญาตให้หญิงไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติมีสิทธิในการซื้อที่ดินได้แต่หญิงไทยต้องพิสูจน์ว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินทั้งหมดนั้นเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียวโดยปกติแล้วคู่สมรสของชาวต่างชาติจะต้องลงนามเป็นลายลักษณ์อักษรระบุว่าเงินที่นำมาซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นของคู่สมรสสัญชาติไทยก่อนดำเนินการสมรสและคู่สมรสชาวต่างชาติไม่สามารถเรียกร้องสิทธิในส่วนนี้ได้

ข้อแนะนำการซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ
หากคุณเป็นชาวต่างชาติหรือมีเพื่อนเป็นชาวต่างชาติคุณคงสงสัยว่าชาวต่างชาติจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่การที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาตินั้นไม่ใช่เรื่องยากแต่ควรทำความเข้าใจข้อจำกัดทางกฎหมายว่าด้วยเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติในประเทศไทยก่อนกล่าวคือ โดยหลักกฎหมายไทยยังไม่อนญาตให้ชาวต่างชาติมาถือครองที่ดินในประเทศไทยยกเว้นเสียแต่ว่าจะมีเงินมาลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาทสามารถซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีกระทรวงมหาดไทยแต่เงื่อนไขนี้ไม่รวมถึงการซื้อห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมซึ่งชาวต่างชาติที่มีสิทธิ์ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดต้องเป็นผู้ที่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมืองหรือ

• เป็นชาวต่างชาติหรือนิติบุคคลที่ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
• เป็นชาวต่างชาติหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรซึ่งการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติเมื่อรวมกันแล้วจะต้องไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดดังนั้นหากคุณมีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขอย่างใดอย่างหนึ่งก็ไม่มีปัญหาใดๆในการเป็นเจ้าของห้องชุดแต่ให้จำไว้อย่างหนึ่งว่าเงินที่คุณจะนำมาซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องเป็นเงินที่โอนมาจากธนาคารต่างประเทศมายังธนาคารในประเทศไทยซึ่งจะต้องมีใบเสร็จรับเงินและใบรับรองจากธนาคารเพื่อป้องกันการฟอกเงินนอกจากที่กล่าวมาข้างต้นนี้ กฎหมายยังอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อหรือมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยการ
• ซื้อโดยใช้ชื่อคู่สมรสที่เป็นคนไทยแต่จะถือว่ากรรมสิทธิ์จะเป็นของบุคคลสัญชาติไทย
• การเช่าระยะยาวโดยมีสัญญาเช่าสูงสุดได้ 30 ปี และสามารถต่อสัญญาได้อีก 30 ปี ได้ถึงสองครั้ง แต่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า
• การจัดตั้งบริษัทหรือนิติบุคคลมีหุ้นส่วนเป็นคนไทยโดยชาวต่างชาติสามารถถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% แล้วโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ให้เป็นชื่อของบริษัทซึ่งคุณสามารถอยู่อาศัยในฐานะกรรมการ แต่คุณจะไม่ใช่เจ้าของบริษัทจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

เพียงเท่านี้คุณจะเห็นว่าการจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติไม่ใช่เรื่องที่ยุ่งยากเลยหลายครั้งที่ได้ยินข่าวว่ามีชาวต่างชาติที่มีภรรยาหรือแฟนถูกหลอกให้ซื้อบ้านหรือที่ดินโดยใช้ชื่อแฟนหรือภรรยาเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ซึ่งถ้าหากเป็นการซื้อด้วยเงินสดแล้วหากมีปัญหาต้องเลิกกันและไม่ได้จดทะเบียนสมรสจะทำให้ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ในการเรียกร้ององกรรมสิทธิ์ใดๆซึ่งทางแก้ไขเฉพาะหน้าสำหรับชาวต่างชาติที่จำเป็นต้องใช้ชื่อภรรยาหรือแฟนในการถือครองกรรมสิทธิ์คือ ให้ชาวต่างชาติคนนั้นๆ ทำสัญญาเช่าระยะยาว เช่น ทำสัญญาเช่า 30 ปีกับบ้านหลังนั้นก็จะทำให้มีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ในระยะยาวถึงแม้จะไม่ได้ถือครองกรรมสิทธิ์ก็ตามหากจะขายต่อก็จะขายยากเนื่องจากติดสัญญาเช่าระยะยาว

ชาวต่างชาติสามารถกู้ซื้อบ้านในประเทศไทยได้หรือไม่?
การได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าว ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

1.  นำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท
2.  ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่
3.  ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี
4.  เงื่อนไขที่กำหนดไว้กฎกระทรวงนำเงินมาลงทุนในประเภทธุรกิจที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจ และสังคมของประเทศระยะเวลาลงทุนไม่น้อยกว่า 3 ปี และที่ดินต้องอยู่เขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยาเขตเทศบาลแนะนำให้ดูระเบียบกรมที่ดินเกี่ยวกับการได้ซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวกรณีมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวจำเป็นต้องซื้อบ้านพักอาศัย ระเบียบกรมที่ดินได้เปิดช่องทางให้คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวสามารถซื้อที่ดินพร้อมบ้านโดยคู่สมรสต่างด้าวต้องรับรองว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินและบ้านเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคนไทย ดังนั้นเมื่อคนต่างชาติไม่สามารถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้จึงไม่สามารถกู้เงินซื้อบ้านได้

ข้อจำกัดการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ
ปกติแล้วการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจะมีการดำเนินการในลักษณะของบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและนิติบุคคลสัญชาติไทยกรณีของบุคคลธรรมดาจะให้ผู้ที่มีความสัมพันธ์กับตนเป็นผู้ถือครองแทนส่วนกรณีการถือครองโดยนิติบุคคลจะถือครองโดยการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทและมีชาวต่างชาติถือหุ้น 49% ส่วนอีก 51% ถือโดยคนสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทยและในนิติบุคคลดังกล่าวก็อาจมีชาวต่างชาติถือหุ้นด้วยทำให้สัดส่วนจริงของชาวต่างชาติจะถือหุ้นเกินกว่า 49% รัฐบาลจึงได้เสนอให้มีการแก้ไขพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวเพื่อแก้ปัญหานอมินีซึ่งจะอนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติมีสิทธิเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้สูงสุดเพียง 30 ปีเท่านั้น ข้อเสนอดังกล่าวส่งผลให้ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของรวมถึงผู้ที่มีแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยพากันวิตกกังวลเป็นอันมากแต่อย่างไรก็ดีสำหรับการเช่าที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมในประเทศไทย ตามพ.ร.บ.การที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 เอื้อประโยชน์ให้กับชาวต่างชาติไม่น้อย เพราะสามารถเช่าได้ไม่เกิน 50 ปีและสามารถตกลงต่อระยะเวลาเช่าได้อีกไม่เกิน 50 ปี ซึ่งเท่ากับว่าสามารถเช่าได้เกือบ 100 ปีอยู่แล้วเพียงแต่อาจต้องทบทวนเป็นกรณีไปก็คือ

1. พ.ร.บ.การที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมพ.ศ. 2542 ควรแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมกลุ่มธุรกรรมประเภทอื่นด้วยหรือไม่
2.  แก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.การที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ให้ครอบคลุมถึงการเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยควรกำหนดพื้นที่เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกันและกำหนดกรอบของจำนวนพื้นที่ให้เหมาะสมด้วยหรือไม่
3. แก้ไขพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้การจัดสรรที่ดินครอบคลุมถึงวัตถุประสงค์ในการเช่าได้ด้วยเพราะปัจจุบันโครงการที่อยู่ภายใต้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินไม่สามารถนำที่ดินไปให้เช่าได้ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติการแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมการเช่าจะมีผลดีในด้านการควบคุมพื้นที่ควบคุมจำนวน
4. แก้ไขเพิ่มเติมพ.ร.บ.อาคารชุดให้คนต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้เกินกว่า 49% แต่อาจกำหนดเป็น 60% หรือ70% โดยกำหนดเฉพาะพื้นที่ซึ่งเป็นแหล่งการลงทุนของชาวต่างชาติหรือแหล่งท่องเที่ยวเช่นเดียวกันโดยจำกัดจำนวนที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดเพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติมีผลดีทั้งในด้านที่ทำให้นักลงทุนเกิดเชื่อมั่นส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจ และก่อให้เกิดการจ้างแรงงานภายในประเทศ แต่ต้องกำหนดขอบเขตและมีหลักเกณฑ์ที่แน่นอน

ข้อควรรู้ในการขายห้องชุดให้กับคนต่างชาติ

เนื่องจากการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์บางอย่างเช่น คอนโดมิเนียมนั้นไม่ได้จำกัดเฉพาะในหมู่ผู้ซื้อที่เป็นคนไทยเท่านั้นการมีความรู้พื้นฐานในการที่จะทำการขายให้กับผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติเป็นอีกเรื่องหนึ่งที่บรรดานักขายไม่ว่าจะมืออาชีพหรือมือสมัครเล่นควรทราบวันนี้กูรูด้านกฏหมายคนเก่งของเราจะมาเล่าสาระน่ารู้ในกรณีที่เราจะขายห้องชุดให้ชาวต่างชาติให้ฟังกัน
เป็นที่ทราบกันดีว่าคนต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างด้าวมีสิทธิ์ซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน49% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดของแต่ละอาคารชุดที่ได้จดทะเบียน ทั้งนี้เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด
(ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 และ (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542
การประกอบธุรกิจขายห้องชุดในอาคารชุดไม่ว่าจะเป็นห้องที่อยู่ในระหว่างดำเนินการก่อสร้างหรือก่อสร้างเสร็จแล้วจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุดหรือก่อสร้างเสร็จแล้วและได้จดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ล้วนเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาดังนั้นสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้ซื้อต้องมีข้อความเป็นภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัดเจนในที่นี้ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบธุรกิจควรจัดทำคำแปลสัญญาฉบับภาษาอังกฤษเพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้ผู้ซื้อซึ่งเป็นชาวต่างชาติได้อ่านก่อนตัดสินใจซื้ออย่างไรก็ตามข้อความในสัญญาอย่างน้อยจะต้องมีสาระสำคัญใจความโดยสรุปดังนี้ :

• ข้อสัญญาที่รับรองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดและผู้ลงนามในสัญญาเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาโดยแนบเอกสารหลักฐานแสดงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้วแต่กรณี และการเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาไว้ท้ายสัญญา
• ข้อสัญญาที่แสดงว่า ที่ดินอาคารและห้องชุดในอาคารชุดมีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน หรือบุคคลใด
• ตำแหน่งที่ดินเลขที่ของโฉนดที่ดิน จำนวนเนื้อที่ของที่ดินของโครงการแผนผังแสดงเขตที่ดินและที่ตั้งของอาคารชุด
• ราคาขายต่อตารางเมตรและจำนวนพื้นที่ห้องชุดที่จะซื้อขาย
• วัตถุประสงค์การใช้พื้นที่ทุกส่วนของอาคารชุดรายละเอียดที่เกี่ยวข้องของห้องชุดในอาคารชุดรายการและขนาดของทรัพย์ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ
• ค่าภาษีเงินได้ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าอากรแสตมป์ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้น ผู้ประกอบธุรกิจเป็นผู้จ่ายส่วนค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุดนั้นผู้ประกอบธุรกิจและผู้ซื้อจะตกลงจ่ายเท่ากันก็ได้

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดิน (ผู้ซื้อ)
ไม่ว่าจะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างก็ใช้เอกสารเหมือนกันต่างกันที่สำหรับห้องชุดจะต้องมีใบปลอดภาระหนี้ที่ออกโดยนิติบุคคลของอาคารชุดนั้นๆและในการเตรียมเอกสารเพื่อไม่เป็นการเสียเวลาเพราะไปสำนักงานที่ดินครั้งหนึ่งใช้เวลาค่อนข้างเยอะและต่างคนต่างเดินทางมาจากคนละที่หากเตรียมมาไม่ครบจะทำให้เสียเวลาทั้งวันหรืออาจทำให้ไม่ได้โอนกันเลยทีเดียวและโดยเฉพาะการมอบอำนาจในการขายมักจะเป็นปัญหามากที่สุดกรณีที่ลายเซ็นต์ของเจ้าของเดิมเซ็นต์ไม่เหมือนกับที่มอบอำนาจมาก็จะทำให้ไม่สามารถโอนได้เพราะทางที่ดินจะรักษาสิทธิ์และผลประโยชน์ของเจ้าของทรัพย์เนื่องจากว่าการขายเป็นการทำให้เจ้าของทรัพย์เสียผลประโยชน์ ส่วนการซื้อไม่เท่าไหร่เพราะว่าผู้ซื้อได้ประโยชน์ไปดังนั้นเรามาดูรายละเอียดของเอกสารทั้งกรณีบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล โดยแยกเป็นผู้ซื้อและผู้ขาย
ผู้ซื้อเอกสาร ประกอบการโอนกรรมสิทธ์สำหรับบุคคลธรรมดาไทย

1.  สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ซื้อ และคู่สมรส (ถ้ามี)และเอกสารการเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
2.  สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ซื้อหรือคู่สมรส (ถ้ามี)
3.  หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี)
4.  สำเนาใบทะเบียนสมรส (ถ้า มี)
5.  หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
6.  สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับบุคคลธรรมดาต่างด้าว (ผู้ซื้อ)

1.  สำเนาหนังสือเดินทาง
2.  หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงินหรือหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาทหรือหลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากรหรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก)หรือ
3.  สำเนาบัตรประจำตัวบุคคลต่างด้าว (ซื้อห้องชุดได้โดยไม่ต้องแสดงหลักฐานการโอนเงินหรือแสดงบัญชีเงินฝากธนาคาร) หรือ
4.  สำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ (RESIDENCE PERMIT) (ซื้อห้องชุดได้โดยไม่ต้องแสดงหลักฐานการโอนเงินหรือแสดงบัญชีเงินฝากธนาคาร) หรือ
5.  บัตรส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนหรือเอกสารการได้รับการส่งเสริมการลงทุนของบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน
6.  หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
7.  สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบ อำนาจ
   หมายเหตุบุคคลธรรมดาต่างด้าวเป็นบุคคลที่สามารถซื้อได้เฉพาะห้องชุดเท่านั้นสำหรับที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถซื้อได้

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับนิติบุคคลไทย (ผู้ซื้อ)

1.  หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน
2.  บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือนและรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจะต้องมีบุคคลต่างด้าว ถือหุ้นหรือเป็นหุ้นส่วนไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมดหรือผู้เป็นหุ้นส่วน
3.  รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ
4.  สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
5.  หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
6.  หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
7.  สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับนิติบุคคลต่างด้าว (ผู้ซื้อ)

1.  หนังสือรับรองของนิติบุคคลต่างด้าว (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)
2.  หนังสือรับรองจากกระทรวงพาณิชย์ (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทย)
3.  บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทยอายุไม่เกิน 1 เดือน) (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศไม่จำกัดอายุ)
4.  รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ
5.  สำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจ
6.  หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
7.  หนังสือรับรองรายการหนังสือรับรองหนังสือมอบอำนาจ และลายมือชื่อกรรมการ จากโนตารีพลับบลิค (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)
8.  หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงินหรือหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาทหรือหลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากรหรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก) หรือ
9.  เอกสารการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
10.  หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
11.  สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

หมายเหตุ : นิติบุคคลต่างด้าวเป็นบุคคลที่ซื้อได้เฉพาะห้องชุดเท่านั้นสำหรับทีดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถซื้อได้